«О целевом назначении земель прежде слыхом не слыхивал. Да и зачем мне это было нужно...

«О целевом назначении земельных участков в Карелии прежде слыхом не слыхивал. Да и зачем мне это было нужно? Но купив земельный участок в Карелии под строительство дома (для этого вступил в дачное товарищество), узнал, что в законодательстве существуют какие-то разграничения понятий «дача» и «дом», и в одном случае можно зарегистрироваться, а в другом – нельзя. Может быть, разъясните суть этих смысловых загогулин? Не хотелось бы влипнуть в какую-нибудь историю, типа той, что произошла с «Речником»

                                    Роберт Кляницкий

Опасения  г-на Кляницкого небезосновательны, особенно в свете последних конфликтов с земельными участками. Большинство загородных коттеджей – или, если хотите, дач, -  строится на земельных участках в Карелии дачных кооперативов или товариществ. Но можно ли на таком земельном участке в Карелии построить дом и зарегистрировать его не как «дача», а как «жилой дом»? Вопрос далеко не праздный. Дом и дача, поверьте, далеко не одно и то же. Наше законодательство подразумевает постоянное проживание (то есть, с регистрацией)  в жилом доме, но никак не на даче. Видимо, для тех, кто размежевал эти понятия,  дача – что-то вроде маленького щитового домика, скрипящего на ветру, а жилой дом – нечто более фундаментальное.
Однако  и на земельном участке в Карелии, целевое назначение которого «дачное строительство», можно построить дом-коттедж-виллу  для постоянного проживания. Существуют несколько вариантов, но только два из них кажутся нам стопроцентно выигрышными.  Постройте дом, но с обязательным соблюдением всех норм  Строительных норм и правил РФ (СНиП), разработанных для  «жилых зданий на участке с целевым назначением “ИЖС”». И после этого предъявите его администрации как «жилой дом», полностью соответствующий СНиПам. Заплатите администрации штраф – без этого, поверьте, никак! – и приготовьтесь к хождению по мукам, то есть по инстанциям местной администрации и иных организаций, уполномоченных решать вопросы изменений целевого назначения земельного участка.
Но, согласитесь, буква закона все же лучше, чем  его цифра. И чтобы избежать штрафов, предпочтительно начать с обратного, то есть изменить целевое назначение земли, а уж потом начинать строительство. Для этого нужно…  

С чего начать?
    •    Выяснить, разрешает ли устав «дачного» кооператива или товарищества изменять целевое назначение земли. Если разрешает, то сообщите председателю о своем намерении изменить целевое назначение.
    •    Если устав или «дачное товарищество» не позволяет это сделать, приватизируйте земельный участок в Карелии.

Как это сделать?
    •    Получите согласие на приватизацию у председателя и соседей, предварительно оговорив границы земельного участка в Карелии.
    •    Обратитесь с заявлением в местную администрацию (к заявлению приложите план земельного участка в Карелии и письменное согласие председателя кооператива на приватизацию)
    •    На основании решения сессии местной администрации получите решение о выделении земельного участка в Карелии (он, конечно, уже выделен, но так положено)
    •    На основании этого решения оформите государственный акт на землю.
    •    И снова – в администрацию, но уже  с ходатайством о переводе этого земельного участка в Карелии из одной категории целевого назначения  в другую.

Что должно быть указано  в ходатайстве?
    •    Кадастровый номер земельного участка в Карелии
    •    Категория земель, в состав которых входит земельный участок в Карелии, и категорию земель, в состав которых вы предполагаете перевести.
    •    Обоснование перевода земельного участка в Каелии из состава земель одной категории в другую.
    •    Права на земельный участок в Карелии.

Какие документы прилагаются  к ходатайству?
    •    Выписка из государственного земельного кадастра о земельном участке в Карелии.
    •    Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (физического лица) или выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, или та же выписка, но уже  из единого государственного реестра юридических лиц
    •    Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    •    Выписка из единого государственного реестра о правах на земельный участок в Карелии, который планируется перевести из состава земель одной категории в другую;
    •    Заключение государственной экологической экспертизы (если таковая предусмотрена федеральными законами).
    •    Согласие правообладателя земельного участка в Карелии, то есть ваше согласие, на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
    •    Расчеты потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства в случае изменения целевого назначения участка.
 
Исполнительная  власть (или органы местного самоуправления) принимает решение о переводе земель в другую категорию.

Ваши последующие  действия таковы:
    •    Получив положительное решение, отправляйтесь в проектную организацию, которая разработает проект перевода земли в другую категорию целевого назначения.
    •    Согласуйте этот проект с соответствующими чиновниками из местной администрации, управлений земельными ресурсами, градостроительства и архитектуры, экологии.
    •    Заверьте документ печатями и подписями местного управления МЧС, санэпидстанции.
    •    И снова в администрацию, дожидаясь, когда будет принять решение о согласии на изменение целевого назначения земли.

Думаете,  на этом хождения закончились? Дудки! Хотя и считается, что спешить с регистрацией изменений не стоит, - это, мол, уже обязанность тех, кто принял такое решение, - но люди дальновидные рекомендуют иметь на руках подтверждение того,  что вы подавали ходатайство и оно удовлетворено, а также рекомендуют переоформить документы.
И хотя финиш уже близок, не снижайте темпа и  отправляйтесь: 
    •    В управление  земельных ресурсов, чтобы оформить новый  государственный акт на землю.
    •    И получив вожделенный госакт можно, наконец, остановиться, глубоко вздохнуть и громко выдохнуть все те слова и словосочетания, которые прежде по понятным причинам были невозможны.
    •    Теперь можно начинать строительство.
    •    Те, кто  осилил этапы большого пути, свидетельствуют, что оформление документов, хотя и существуют нормативы,  занимает в лучшем случае несколько месяцев, а в худшем до полутора лет. Словом, загадывать не стоит. Тут, уж, как повезет! 

КТО ВИНОВАТ?
    •    Но  может случиться и так, что  ваше ходатайство об изменении целевого назначения земли получит отказ. Могут отказать из-за того, что с ходатайством обращается «ненадлежащее лицо». То есть ваш порученец, которого вы наняли в помощь, оказался: лицом без определенного места жительства (бомж), не достигший совершеннолетия (малолетка), находящийся в розыске (босяк-бродило) и т.п. Или, следуя юридической формулировке,  «если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону». Так же может последовать отказ, если перевод земельного участка в Карелии не разрешен законом. А это возможно в следующих случаях:
    •    Федеральные законы ограничили или запретили изменение целевого назначения земельного участка в Карелии.
    •    Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
    •    Установлено несоответствие запрашиваемого вами  целевого назначения  документам территориального планирования,  землеустроительной или лесоустроительной документации.
    •    Но  не забывайте, что отказ можно  обжаловать в суде.

РАЗМЕЖЕВАНИЕ
Так называемое, правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом  земель или земельных участков в Карелии из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков в Карелии из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ и  другими Федеральными законами. В соответствии с ними  принимаются другие нормативно правовые акты.
Земельный кодекс содержит общие положения  по процедуре перевода с указанием, в чьей компетенции находится  тот или иной участок:
    •    Правительство РФ - земли, находящиеся в федеральной собственности.
    •    Органы исполнительной власти субъектов РФ - земли, находящиеся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, земли сельскохозяйственного назначения, земли.
    •    Органы местного самоуправления - земли, находящиеся в муниципальной собственности. Органы местного самоуправления – земли иного целевого назначения
    •    Органы местного самоуправления - земли иного целевого назначения
    •    Физические и юридические лица - земли, находящиеся в частной собственности

Перевод земель поселений (независимо от их форм собственности) в земли иных категорий и наоборот осуществляется только органами государственной власти субъектов РФ.

СРОК  ДАВНОСТИ
О положительном  решении или отказе должны сообщить в течение:
    •    3-х месяцев (со дня регистрации ходатайства) - Правительство РФ
    •    2-х месяцев - Исполнительные органы субъекта РФ (или органы местного самоуправления)
  
Акт об изменении целевого назначения* (или отказе) должен быть передан  в течении: 14 дней

*Акт об изменении целевого назначения не может быть принят на какой-то срок.

Копия акта, для внесения в государственный  земельный кадастр должна быть передана в течение: 10 дней (со дня его утверждения) - Исполнительный орган (орган местного самоуправления)
Изменения в документах должны быть внесены  в течение: 7 дней.